走进江苏一栋百米高的住宅楼，居民抱怨电梯等待时间长、消防隐患令人不安，这些问题正是推动“限高令”出台的现实因素。

江苏规定各地一般不得新建100米以上住宅，并依据城市人口规模进行分级管控。深圳则出台政策原则上限制住宅高度不超过80米，且几乎涵盖所有土地项目。

这一变化被看作是城市向更高品质住宅发展的转折点，深圳更是被认为在“好房子”建设中迈出了领先一步。

01 政策蓝图

全国多地近期“住宅限高令”政策密集出台，对建筑高度提出明确限制。2025年1月1日起，江苏将实施《关于加强高层建筑规划建设管控的意见》。

深圳近期也出台了类似政策，规定建筑高度超过80米的住宅项目需履行相关程序，并征求消防救援部门意见，确保与深圳消防救援能力相匹配。

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这些“限高令”并非铁板一块，而是根据城市实际情况制定。江苏采取分级管控，深圳则严格要求住宅不超过80米。

02 分类管理

江苏的政策突出分类管控思路，根据城市人口规模制定不同的限高标准。对于城区常住人口300万以上的城市，明确规定不得新建500米以上建筑，严格限制新建250米以上建筑。

对于城区常住人口100万-300万的城市，严格限制新建150米以上建筑；对于城区常住人口100万以下的城市，严格限制新建100米以上建筑，并严格控制新建80米以上住宅。

深圳的政策则更为明确，规定建筑高度超过80米的住宅项目需要严格履行相关程序，在土地供应和消防审查环节征求同级消防救援部门意见。

03 多重考量

“住宅限高令”背后有安全、民生和城市发展的多重考量。安全是最重要的考量因素之一，高层建筑一旦发生火灾等灾害，救援难度极大。

江苏规定新建80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑，需征求同级消防救援机构意见。消防部门需对消防车道、消防车登高操作场地等进行测试。

住建部发布的《住宅项目规范》自2025年5月1日起实施，明确新建住宅建筑的高度不得超过80米。这一规定为各地出台“限高令”提供了上位法依据。

04 重塑市场

住宅“限高令”将对房地产市场产生深远影响。低容积率、低密度的住宅地块逐渐成为土地市场供应主流，推动“好房子”的建设。

市场对超高层的接受度明显降低，购房者对高品质住宅的底线要求之一就是低密度住宅，高度不要超过30层。

部分开发商对高层住宅项目持谨慎态度。特别是深圳的城市更新项目，如果按照限高80米的规定，部分项目将出现“负利润”或者回迁面积不够的困境。

05 公平问题

“限高令”实施中的公平性问题需要关注。深圳明确，在通知发布之日前已完成规划审批的土地整备、城市更新等项目，可按已审批规划推进后续工作。

这种差异执行考虑了现实情况。深圳老项目多，若严格按80米新规执行，会导致许多项目难以启动，特别是城中村改造项目可能继续停摆。

北京提供了两年的缓冲期，表示对于2025年5月1日前取得用地批准的项目，可按原标准审查施工图。若在2027年5月1日前未取得规划许可证，则需按新规范执行。

06 灭火实力

与“限高令”相配套，各地正在加强消防救援能力建设。江苏省已建成20个高层建筑灭火救援专业队，配备各类高层供水、举高、排烟等消防车600余辆套。

江苏还明确应为超高层建设项目配套建设消防救援站，消防救援站实力应满足超高层建设项目灭火和应急救援任务需求。

江苏规定超高层建设项目缺乏消防救援站驻守保护或者区域内现有消防救援站实力不足的，应通过新建、改建或扩建等方式实现消防救援站实力达标。

深圳政策发布后，一位项目报建负责人表示：“新规来得比较突然，第一次报建不通过，我们还要重新和相关方沟通。”这反映了政策变化给市场带来的短期调整压力。

一位全国性房企客户研究员观察到：“购房者经过市场教育，对住宅要求越来越高。现在市场对超高层的接受度明显降低，除非地段非常好，否则竞争力会跑输同行。”

建筑高度的限制不仅影响着城市的天际线，更关乎每个居民的生活安全与品质。随着全国各地“住宅限高令”的陆续实施，低密度、高品质住宅正成为新的市场风向标。 热点观察家

发布于：江西省